开发商卖房描述与事实不符，如何处理？

 

《律师帮帮忙》是一档北京电视台科教频道的法律咨询服务节目，围绕老百姓生活中实际的法律困扰，邀请嘉宾律师从法律角度对案例进行深入浅出的解读，为当事人答疑解惑，让观众轻松地明理知法。怀向阳律师作为常驻嘉宾律师参与了多期节目录制。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

【案情简介】

2017年，当事人购买了一套商品房，买房时开发商宣传最大的卖点为交通便利，将来会有两条城际铁路；开发商承诺的教育、医疗等公共配套建设非常完善，工作人员介绍说小区会与北京的学校合作，在小区内办学等。

但是买房之后才发现，楼盘地理位置偏僻，小区周围有无数天坑，还有垃圾场和医疗废弃处理站，且承诺的教育、医疗设施都不存在。除此之外，开发商还在交房之际通知当事人无责逾期交房。

问题：

1. 房屋是否按照合同约定时间交付给当事人？ 为什么没有完成交付？

答：没有，因为开发商在约定交房时间之前，向当事人邮寄了一份延期交房通知书。

2. 开发商逾期交房是否给与当事人相应的补偿措施？

答：没有。

 

3. 高铁、学校没有了，是原本规划里有，后来规划变了？还是本身就不存在这样的规划？

答：售楼处讲是有的，我们也没有渠道知道是否存在这样的规划。

（若本身高铁、学校在规划范围内，后因规划调整，即不能规则与买卖双方的原因，属于情势变更，双方都免责。若有损失，则根据公平原则，双方共同承担；若本身就没有规划，开发商虚拟规划，涉及虚假宣传，属于欺诈消费者。作为业主，可以向所在地的房地产管理中心或者规划局申请政府信息公开，明确核查规划）。

 

【律师分析】

一、开发商在售房宣传时，宣传的城际铁路、学校、商业街等，对于房价的确定及房屋的出售都具有重要影响，应当视为要约内容，即使没有写在合同中，也应当视为合同内容。

首先，房屋外部的环境对于购房者选择购买房屋具有重要的影响，在商品房买卖中户内设施基本相似，购房者在选择房屋时，房屋外部的环境及相关设施已经成为购房者首要考虑的问题。所以，房屋的价值已经不单单取决于房屋本身及其内部设施，还取决于房屋的外部环境。

从地理位置上看，涉案小区并不在市中心，且没有任何的公共交通设施。如果不是开发商在宣传时说有铁路，购房者是不会选择在如此荒僻的地方购房的。

另外，购房者之所以会选择在农村的荒郊野外购房，与开发商宣传的配套学校、医院、商业街等也有重要关系，也从实际上影响了购房者的选择。房子地处偏僻农村，周围是坟地及医疗垃圾处理厂，任何一个理性的消费者是不会去购买这样的房屋的，所以开发商在商品房销售广告和宣传资料所作的说明和允诺足以对购房者的心理产生影响，应当被认定为要约，视为合同内容。

但实际上这些配套设施要么根本没有，要么严重缩水，购房者的生活并未获得便利，用业主的话说，“就像荒地上的一座楼盘”，所以开发商应当认定为违约，应当承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

 

二、开发商能否依据“补充协议”的约定免责？

补充协议中约定了很多对于开发商责任免除的条款，比如“出卖人对规划建设之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺和保证。”、“出卖人的职员或雇员、部门、户销售代理等对买受人做出的承诺，未经出卖人书面授权，前述人员等无对买受人做出任何允诺，”等等很多条。那么这些条款是否有效呢？是否能免除开发商的责任呢？

根据《合同法》的相关规定，本案的这些条款属于开发商提供的格式条款，开发商作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则，并且要采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。这些条款排除了买方向卖方主张违约责任的权利，免除了卖方自己的责任，而开发商又没有采取合理的方式提请买方注意，本合同条款应属无效。

另外，职员在工作时间，做出的与工作相关的行为应属于职务行为，行为后果应当由企业承担，所以企业并不能因为这些条款而免责。

 

《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

 

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条 ：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式。”

提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

第九条：：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”

第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”

 

三、开发商是否构成根本违约？

根据《合同法》规定，因一方违约导致不能实现合同目的的，可以要求解除合同。但是购房者仅以开发商虚假宣传为由，购房者并不当然取得合同解除权。只有虚假宣传与实际交付的房屋不一致且已经从根本上影响到房屋的使用，或因其他原因导致合同目的无法实现时，购房者能够以开发商虚假宣传造成根本违约为由主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。

在本案中，结合开发商宣传的卖点，房屋的实际位置及实际周边环境，可以看到，出售的房屋远远不能满足正常居住的功能，周边设施严重匮乏，远未达到开发商宣传的标准。开发商宣传的是购房者最为看重的东西，所以应当认为合同目的无法实现，购房者有权要求解除合同。

 

【律师建议】

1. 选择五证齐全的正规开发商。
2. 实地查看发房屋周边环境。
3. 向房屋所在地的房屋管理局或者规划局申请政府信息公开，确定规划属实。
4. 仔细阅读买卖合同条款，与开发商工作人员沟通时，可以录音。