终止借款合同，转化为购房合同是否有效？

北京市盈科律师事务所婚姻继承团队，是由怀向阳律师牵头组建，十一位婚姻家事律师组成的法律服务团队，专业代理婚前、婚内、离婚、析产继承等各项婚姻家事类法律服务。团队成员平均年龄36岁，平均执业年限10年，团队年均办理案件500件以上。现将团队经办案件改编为通俗易懂的案例，分享给大家。

　　（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

案情简介

刘某与某房地产开发公司（下称公司）自2013年开始签订多份借款合同，取得对公司若干数额的债权。为担保该借款合同履行，刘某与公司签订商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权到期后，因公司未偿还借款本息，双方随后签订商品房买卖合同，约定公司将其名下房屋出售给刘某，上述欠款本息转为已付购房款。但公司一直拒不履行房屋交付义务，故刘某将公司起诉至法院，请求判决公司依约支付违约金。公司辩称：其与刘某之间没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条的规定而无效。

承办过程

团队律师接受了刘某的委托，认真分析案情，给出如下法律意见：本案争议的商品房买卖合同签订前，刘某与公司确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方争议的商品房买卖合同是在公司未偿还借款的情况下，经重新协商，将借款合同转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。民事法律关系的变化，需要法律关系参与主体的意思表示一致，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案当事人建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期，公司难以清偿债务，通过该公司所有的商品房出售给刘某的方式，实现双方权利义务的一种安排。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条所禁止的情形。所以双方订立的商品房买卖合同合法有效，公司应当向刘某支付合同约定的违约金。

审理结果

法院经审理认为，本案中双方签订的商品房买卖合同并非法律禁止的情形，是合法有效的，被告未按约定交付商品房，应当承担约定的违约责任，故支持了刘某的诉讼请求。

律师点评

怀向阳律师认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。依据民法意思自治的原则和合同法鼓励交易成立的精神，在本案中，应认定原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，法院的判决是正确的。