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拆迁安置房屋被开放商一房二卖,如何处理?

来源:北京盈科婚姻继承团队 作者:怀向阳律师团队卢飞舟 发布时间:2020-06-28 浏览人数:

《律师帮帮忙》是一档北京电视台科教频道的法律咨询服务节目,围绕老百姓生活中实际的法律困扰,邀请嘉宾律师从法律角度对案例进行深入浅出的解读,为当事人答疑解惑,让观众轻松地明理知法。怀向阳律师作为常驻嘉宾律师参与了多期节目录制。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)

 

拆迁后开发商食言,事主该如何索赔?

【案情】

1999年当事人李先生与房管所签订了一份《拆迁安置协议》,协议约定会给李先生安置一套房屋。但是后来房子一直没有给到李先生,在这期间李先生也不断地找行政机关解决问题。

李先生将行政机关和开发商起诉至法院,二审判决开发商按协议内容为李先生予以安置。但是,执行时开发商称房子已经卖给第三人,导致执行不能,现执行程序已终结。李先生去调取档案得知房子在十五年前年已卖给第三人。

 

【当事人诉求】

房子还能否给我?如果房子无法给,开发商该按照什么标准给我赔偿?

 

【律师问题】

1.被安置的房屋是经济适用房还是商品房?

答:商品房。

2.房屋是否已经给第三人办理了过户登记?

答:是,已经给别人办理了过户登记。

3.第三人是否有特殊关系?他是否是以合理价格购买房屋(比如低于市场价30%)?

答:不清楚。

【律师分析】

首先,房屋能否安置给李先生要看被安置的房屋是经济适用房还是商品房。

经济适用房是特指安置给符合购买经济适用房条件的人或者被安置对象的,如果其他人购买的话,会损害社会公共利益,按照《合同法》第五十二条,可以确定经济适用房购卖合同无效。

如果被安置的房屋商品房,则不会涉及合同无效的问题,且面临两种情况。若李先生与开发商之间签订的《拆迁安置协议》中已经明确约定本套房屋是安置给李先生的,但是有另外一个人(第三人)和开发商签订了本套房屋的《买卖合同》,此时就会出现一房二卖的情况,李先生对此套房屋具有优先购买的权利。因为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定,开发商在将当事人的被安置房屋出售时,被安置房屋的当事人具有优先购买权。此时,要去了解第三人是不是以合理价格购买此房屋,以及对于这套房屋原本属于特定安置给某人的房屋,第三人是否知情。

第一,若有证据证明存在低价购买或者第三人在购买前知道此房屋是安置给特定人员的,则意味着第三人不是善意的。在第三人不是善意的情况下,即使房屋已经过户到第三人名下,李先生也可以去法院起诉确认开发商与第三人间的合同无效。确认合同无效后,李先生可以要求按照判决继续履行与开发商之间的合同,请求开发商将房屋过户给自己。

第二,如果第三人是善意的(以合理价格购买房屋且在购买前不知房屋是安置给特定人的),则第三人与开放商之间的购房合同有效,第三人合法取得该套房屋的所有权。此时法院的判决(要求开发商交付房屋给李先生并办理过户)则无法落实,李先生可以向法院起诉,要求经济赔偿损失,同时要求解除《拆迁安置协议》。因为安置协议的内容是将房屋安置给李先生,但实际上已经履行不能,所以要求解除《拆迁安置协议》所伴随的损失时必然存在的,损失就需要赔偿。

其次,房屋肯定不能按照20年前的标准去赔偿,一定要按照现在的市场价来进行赔偿,当事人可以要求开发商按照安置房同地段、同结构房屋的现有价格进行赔偿,由评估机构对安置房同地段、同结构房屋进行价值评估,根据评估结论,赔偿给李先生。

要求赔偿的内容包括以下3项:

1.支付违约金或要求支付安置购房款的利息。

因为开发商一房二卖是违约的,我们可以要求支付违约金。主张违约金要看《拆迁安置协议》上是否有违约条款,若有,则按照违约条款主张违约金数额。若没有,违约金可以主张按照当时安置购房款的利息支付。

2.要求返还一倍以内的购房费用。

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,一房二卖的,可以要求返还已经支付的购房费的一倍以内的赔偿金。

3.要求赔偿二十多年的房屋租金损失。

对于涉案房屋从交房之后到现在,因为开放商的原因,我们无法得到房屋,这20多年的居住利益没有得到保障。所以除了上述赔偿之外,还可以要求开发商赔偿这些年的房屋租金损失。

【律师建议】

若李先生想要求开发商履行《拆迁安置协议》,得到安置房屋,要取得当时第三人的购房合同,看购房款是否符合市场价,若低于市场价的30%,则属于不合理低价,此时说明第三人不是善意的,李先生可以起诉确认合同无效,退回房屋。但怀律师综合分析全案,认为第三人是善意的可能性比较大,要求开放商为自己重新建造一套房屋也是不现实的事情,故建议当事人李先生去起诉请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。

法律规定】

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”