新买的商品房有裂缝，该如何维权？

2020年3月17日，怀向阳律师参与录制的《律师帮帮忙》在北京卫视科教频道播出。

《律师帮帮忙》是一档法律咨询服务节目，围绕老百姓生活中实际的法律困扰，邀请嘉宾律师以“聊家常”方式对案例进行深入浅出的解读，为当事人答疑解惑，让观众轻松地明理知法。怀向阳律师作为特邀嘉宾律师参与了多期节目录制。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

【案情简介】

2004年袁某购买了一套商品房，2006年入住后发现房屋出现巨大裂缝，经当事人检测，显示房屋不合格。袁某诉至法院，法院判决开发商对房屋进行修复，在执行过程中，双方达成和解协议，约定开发商给当事人进行换房。但2019年袁某得知，本该换给袁某的被开发商分配给了第三人，而自己的房子由商品房变成了央产房，无法上市买卖。袁某不知该如何解决，故向律师寻求帮助。

【律师分析】

怀向阳律师表示：

第一，如果房屋主体结构存在问题，当事人可以要求退房，要求赔偿损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《建筑法》明确规定，建筑工程竣工后，墙面不得有裂缝，根据最高院的相关意见，房屋墙体多处开裂，难以维修的。也能认定为质量问题严重影响居住，可以解除合同赔偿损失。

第二，在执行过程中，达成了和解协议，且由法院出具了一份执行裁定书，协议也是有效的，可以以此要求按照协议置换房屋。

第三，开发商对于置换的房屋，存在一房二卖的情况，究竟履行哪一个合同，就要看第三人是否存在恶意。如果第三人知道和解协议的事情，那就是恶意串通，损害当事人利益，开发商与第三人之间签订的协议就是无效的。如果第三人不知道和解协议的事情，且到现在也没拿到房产证的，可以参照司法实践中对于一房二卖的处理，要求开发商按照和解协议的约定，依然把约定的这套房屋换给当事人。如果第三人已经拿到房产证的，并且当事人还是想通过换房解决问题，那么可以再找一套房子换，同时要求开发商承担违约责任。但是，如果已经没有可以更换的房子，或者现有的房子不能达到当事人的要求，当事人同样可以要求赔偿损失。

第四，当事人现在依然可以要求开发商修复房屋，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。修理、更换都是合同法规定的承担违约责任的方式，买受人有权选择，让开发商维修还是更换房屋。

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