如何规避购房风险，二手房屋买卖注意事项（一）

二手房即“存量房”，指不是通过开发商购买而是通过中介或私下协商促成的房屋买卖交易。二手房买卖交易中存在诸多风险，特别是当房地产市场价格波动较大时，容易出现纠纷，买方或卖方将存在违约行为。那么，如何在交易中规避风险，在风险出现时该如何维护自己的合法权益呢？

（一）选择正规的中介

在存量房交易时，通常需要一个中介机构即居间方，保障房屋交易的顺利进行。因为中介的佣金是通过房价的百分比来收取，在房价较高的城市，如在北京等一线城市，一套房屋的价格可能为几百甚至上千万元，那么支付2%-2.5%的居间服务费可能是一个不小的数字。在这样的情况下，可能就出现一些小型中介机构降低居间服务费以便获取更多的客户的情形。但是小型中介交易流程极其不规范，如果双方遵守诚实信用原则自觉完成交易还好，一旦有一方有违约的想法，通过小型中介促成的交易将有很多漏洞：

1、签约合同文本不规范

例如链家等大型正规的中介机构，签约合同通常为合订本，包括主合同、居间服务协议、风险提示、交易承诺书、补充协议等，一共几十页的文件。这样的协议虽然在签订时看起来十分复杂，但这对交易安全将是一个完备的保障。其中主合同等均为制式文本，具体交易流程通常在补充协议约定。有了这样的合同文本，将会规避大部分交易风险；

反观一些小型中介，合同十分简单，只有几页，甚至可能把房屋买卖合同和居间服务合同杂糅成一份文件。这样的文件大多只约定了合同基本事项，如付款、过户、交房时间等，对违约责任等约定十分不明确，一旦出现纠纷，依据合同很难保障守约方的合法权益。

2、交易流程不完备

除了主合同，房屋买卖交易流程有多个步骤，通过正规中介的交易，因为其经验足、规模大，早已摸索出完备的交易流程。但小型中介为促成交易，只会催促双方签订合同，却并不要求各种流程、手续的规范性。

例如买卖双方某一方本人不在场，通过授权委托手续办理房屋交易，正规中介一定会留存授权委托书，甚至要求出具已公证的授权委托书。但是，在不正规的中介，可能并没有查看、留存过授权委托手续，仅凭亲属关系即认定授权委托关系，这样一旦出现纠纷，委托人声称并没有委托过受托人，主张房屋买卖合同无效，将给守约方造成巨大损失。

再者，当一方出现违约行为，未及时履行合同义务时，正规的居间方将会在催促无果后，出具正式函件，要求违约方继续履行，并说明法律后果，而一些小型中介机构，在收下居间服务费后，可能不会再积极促成交易，而是交给双方自行协商，这种不负责任的行为将给双方造成巨大困扰。

3、居间服务费难退费

在房屋买卖交易中，可能会出现最后交易不成的情况。无论买卖双方如果解决，居间服务费已经收取，那么交易不成时，会如何返还呢？

在一些大型中介机构，当交易不成时，中介机构会与支付居间服务费的买方协商，在买方没有过错时，可能会将居间服务费全额退还。如果后续继续通过该中介机构交易，居间服务费将另行收取；而在一些小型中介，当交易不成时，其会主张原促成交易的工作已经完成，不会退还居间服务费。这些小型中介机构做的就是“一锤子买卖”，并不在意客户的评价与中介机构本身的声誉。

综上，在二手房屋买卖中选择一个正规的中介机构将是一个很好的保障，切勿为了省下居间费用而选择小型中介。如需选择小型中介机构，切记将合同约定的明确一些，以保障交易安全。