“一房二卖”哪份合同有效？法院会判定哪份合同继续履行？

 北京市盈科律师事务所婚姻继承团队，是由怀向阳律师牵头组建，十一位婚姻家事律师组成的法律服务团队，专业代理婚前、婚内、离婚、析产继承等各项婚姻家事类法律服务。团队成员平均年龄36岁，平均执业年限10年，团队年均办理案件500件以上。现将团队经办案件改编为通俗易懂的案例，分享给大家。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

【摘要】

现在房价居高不下，持续攀升，不少房屋出卖人铤而走险，不惜恶意违约，将已经出卖的房屋再次高价出售给第三方。这种情况下，签订的房屋买卖合同的效力如何？法院会支持哪份合同的继续履行?

【案情简介】

2016年12月底，顾某通过居间公司与王某夫妇签订《房屋买卖合同》，约定王某夫妇将名下一套房屋卖给顾某，房价为780万元。合同签订后，顾某按合同约定按期支付了定金、首付款，剩余购房款根据合同约定由顾某申请商业贷款支付。

但顾某发现在与王某夫妇签订房屋买卖合同之前，王某夫妇已经与许某签订了

房屋买卖合同，将上述房屋以720万元的价格出售给了许某。案外人许某已对房屋进行了装修，顾某与王某夫妇之间的《房屋买卖合同》客观上已无法履行，

顾某起诉至法院要求解除房屋买卖合同，并主张王某夫妇双倍返还定金，返还已支付购房款并按银行同期贷款利息支付利息，赔偿房屋差额损失费用。

【代理过程】

怀向阳律师认为，王某夫妇先后将同一套房屋出售给顾某、许某，并分别签订房屋买卖合同。在与许某的交易过程中，已将房屋已过户至许某名下，许某也将房屋进行了装修，而顾某已经无法取得房屋所有权，其过错在王某夫妇。根据合同法的规定，顾某可以主张解除合同，也有权主张王某夫妇双倍返还定金，返还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，以两次出手房屋的差价作为赔偿。

【律师点评】

很多人会问“一房二卖”签订的两个房屋买卖合同都有效吗？法院会支持哪份合同的继续履行?

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，合同不具有合同法第五十二条规定的无效情形的，买受人可以就不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的。

司法实践中，出卖人就同意房屋分别签订多份买卖合同的情况下，在合同均有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；根据物权法的规定，即在房屋买卖合同合法有效前提下只有经过登记所有权才发生法律效力。

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

最后，怀向阳团队律师提醒您，购房过程中，仅仅以购房合同和支付房款的证据，无法对抗善意第三人。签订购房合同后，一定要尽快办理房产过户手续或预告登记手续，避免发生不必要麻烦。